Berlin. Es geht um rund 220.000 Wohnungen, Milliardenbeträge und eine verfassungsrechtliche Vorschrift, die in der Geschichte der Bundesrepublik bislang noch nie praktisch für ein Vorhaben dieser Größenordnung angewendet wurde.
Nach dem Wahlsieg der Linken bei der Berliner Abgeordnetenhauswahl rückt die geplante Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen wieder ins Zentrum der Hauptstadtpolitik.
Die Linke erreichte bei der Wahl am 20. September nach dem veröffentlichten Berliner Wahlergebnis 25,7 Prozent der Zweitstimmen und wurde damit stärkste Kraft.
Spitzenkandidatin Elif Eralp hatte bereits im Wahlkampf deutlich gemacht, dass die Umsetzung des Volksentscheids von 2021 für ihre Partei ein zentrales wohnungspolitisches Ziel bleibt. Nach der Wahl bekräftigte sie diese Position erneut.
Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen im Blick
Nach dem von der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ vertretenen Modell sollen große private Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin erfasst werden.
Nach aktuellen Angaben geht es um etwa zehn Unternehmen und insgesamt rund 220.000 Wohnungen.
Zu den größten privaten Vermietern der Hauptstadt gehören Vonovia und deren Tochter Deutsche Wohnen. Zusammen verfügen sie in Berlin und Umgebung über rund 138.000 Wohnungen.
Die Wohnungen sollen nicht entschädigungslos enteignet werden. Vorgesehen ist vielmehr eine Vergesellschaftung gegen Entschädigung und die Überführung der Bestände in eine gemeinwirtschaftliche Struktur.
Volksentscheid brachte 2021 klare Mehrheit
Die Forderung ist nicht neu.
Bereits am 26. September 2021 stimmten die Berliner über die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen ab.
Das endgültige amtliche Ergebnis:
1.035.950 Menschen stimmten mit Ja.
Das entsprach 57,6 Prozent aller Teilnehmenden beziehungsweise 42,3 Prozent aller Stimmberechtigten. 39,8 Prozent der Teilnehmenden votierten mit Nein. Der Volksentscheid wurde damit angenommen.
Umgesetzt wurde das Vorhaben bislang dennoch nicht.
Stattdessen setzte der Berliner Senat eine Expertenkommission ein, die untersuchen sollte, ob eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar wäre.
Artikel 15 des Grundgesetzes wird zum Schlüssel
Juristisch beruft sich das Vorhaben vor allem auf Artikel 15 des Grundgesetzes.
Danach können Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch ein Gesetz zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.
Die Berliner Expertenkommission kam mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass Artikel 15 weiterhin anwendbar ist und eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich verfassungsgemäß ausgestaltet werden kann. Wie ein konkretes Gesetz aussehen müsste, welche Unternehmen erfasst würden und welche Entschädigung angemessen wäre, wäre allerdings gesondert zu klären.
Damit wäre ein Berliner Gesetz juristisch keineswegs automatisch unangreifbar.
Ein Vorhaben dieser Größenordnung dürfte mit hoher Wahrscheinlichkeit vor Gerichten überprüft werden.
Die Milliardenfrage
Der größte Streitpunkt dürfte jedoch die Finanzierung werden.
SPD-Vertreter haben die möglichen Kosten zuletzt auf etwa 20 Milliarden Euro beziffert. Im Wahlkampf wurden teilweise sogar Größenordnungen von 20 bis 30 Milliarden Euro genannt.
Vertreter der Vergesellschaftungsinitiative rechnen deutlich niedriger.
Der neue Linken-Abgeordnete und Mitinitiator Rouzbeh Taheri spricht von etwa 10 bis 14 Milliarden Euro. Finanziert werden soll dies nach seiner Vorstellung langfristig über Anleihen und die Mieteinnahmen der vergesellschafteten Bestände.
Damit liegen allein bei der möglichen Entschädigung Milliarden zwischen den verschiedenen Berechnungen.
Welche Summe am Ende rechtlich erforderlich wäre, steht nicht fest.
Linke: Mieten sollen dauerhaft kontrollierbarer werden
Die Linke argumentiert, dass die Überführung großer Wohnungsbestände in gemeinwirtschaftliche Strukturen den Einfluss börsennotierter Wohnungskonzerne auf den Berliner Mietmarkt verringern würde.
Eralp sieht den Volksentscheid als politischen Auftrag und verbindet die Vergesellschaftung mit weiteren Maßnahmen gegen stark steigende Mieten und Immobilienspekulation.
Die Initiative will insbesondere erreichen, dass Mieterhöhungen künftig weniger stark an Renditeerwartungen privater Eigentümer gekoppelt sind.
Befürworter verweisen außerdem darauf, dass die übernommenen Wohnungen nicht aus dem Markt verschwinden würden. Sie wechselten lediglich den Eigentümer beziehungsweise die Eigentumsform.
Kritiker: Keine einzige zusätzliche Wohnung
Die Gegenseite setzt an einem anderen Punkt an.
Berlin leidet nicht nur unter hohen Mieten, sondern auch unter einem erheblichen Wohnungsmangel.
Nach aktuellen Berechnungen benötigt die Hauptstadt bis 2040 etwa 211.000 zusätzliche Wohnungen. Die Angebotsmieten haben sich seit 2014 nahezu verdoppelt.
Vonovia argumentiert deshalb, dass eine Vergesellschaftung zwar bestehende Wohnungen neu zuordnen, aber keine zusätzlichen Wohnungen schaffen würde. Der Konzern fordert stattdessen mehr Neubau und verlässliche Rahmenbedingungen für Investitionen.
Auch Vertreter von CDU und CSU sowie der Immobilienwirtschaft warnen davor, dass eine Vergesellschaftung Investoren abschrecken und Kapital binden könnte, das ansonsten für Neubau zur Verfügung stünde.
Ob und in welchem Umfang dieser Effekt tatsächlich eintreten würde, ist umstritten.
Immobilienaktien reagieren bereits
Die politische Debatte ist inzwischen auch an der Börse angekommen.
Nach der Berliner Wahl gerieten Aktien großer Immobilienunternehmen unter Druck. Besonders betroffen war Vonovia. Neben steigenden Zinsen wurde von Marktbeobachtern auch die wieder aufgeflammte Vergesellschaftungsdebatte als Belastungsfaktor genannt.
Das zeigt, dass die Berliner Entscheidung weit über die Hauptstadt hinaus verfolgt wird.
Sollte Berlin tatsächlich erstmals Artikel 15 des Grundgesetzes für die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände einsetzen, könnte dies zu einem Präzedenzfall für andere Bundesländer werden.
SPD wird zum entscheidenden Koalitionspartner
Politisch wird die Frage besonders schwierig.
Die Grünen standen einer Vergesellschaftung im Wahlkampf grundsätzlich offen gegenüber, verwiesen aber auf zahlreiche ungeklärte rechtliche und finanzielle Fragen.
Die SPD-Spitze lehnte das Vorhaben dagegen ab und verwies insbesondere auf die hohen Entschädigungskosten.
Damit könnte die Wohnungsfrage zu einem der härtesten Punkte möglicher Koalitionsverhandlungen zwischen Linken, Grünen und SPD werden.
Eralp hat deutlich gemacht, dass ihre Partei das Vorhaben nicht einfach fallen lassen will.
Auch der Bund mischt sich ein
Inzwischen reicht der Konflikt bis zur Bundespolitik.
Vertreter von CDU und CSU fordern Regelungen, mit denen eine Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände auf Landesebene erschwert oder verhindert werden soll.
Bundeskanzler Friedrich Merz hat ebenfalls angekündigt, entsprechende rechtliche Möglichkeiten prüfen beziehungsweise vorantreiben zu wollen. Die Linke hält dagegen und beruft sich auf Artikel 15 des Grundgesetzes sowie den Berliner Volksentscheid.
Ob ein Bundesgesetz ein Berliner Vergesellschaftungsgesetz tatsächlich verhindern könnte, wäre wiederum eine verfassungsrechtliche Frage.
2021 stimmte die Mehrheit dafür – 2026 ist die Stimmung komplizierter
Ein weiterer Punkt macht die Lage interessant.
2021 votierte eine deutliche Mehrheit beim Volksentscheid für die Ausarbeitung eines Vergesellschaftungsgesetzes.
Neuere Umfragen zeichnen allerdings ein zurückhaltenderes Bild. Vor der Wahl wurden nur noch etwa 37 Prozent Zustimmung für die konkrete Vergesellschaftung gemessen.
Das Ergebnis der Abgeordnetenhauswahl wiederum lässt sich nicht als erneuter Volksentscheid über dieses einzelne Thema interpretieren. Die Wähler entschieden über Parteien und zahlreiche politische Fragen.
Die Linke kann sich deshalb auf den erfolgreichen Volksentscheid von 2021 berufen – gleichzeitig bleibt offen, wie groß die aktuelle Zustimmung zu einem konkreten Gesetz und dessen Finanzierung wäre.
Der eigentliche Konflikt beginnt jetzt
Für Berlin stellt sich damit eine ungewöhnliche Frage:
Soll der Staat Milliarden ausgeben, um Hunderttausende bereits bestehende Wohnungen in gemeinwirtschaftliche Strukturen zu überführen – oder sollte dieses Geld vorrangig in den Bau zusätzlicher Wohnungen fließen?
Die Linke hält die Gegenüberstellung für falsch und argumentiert, dass Vergesellschaftung und Neubau parallel möglich seien.
Kritiker sehen gerade darin das finanzielle Problem.
Fest steht bisher nur:
Rund 220.000 Wohnungen könnten von einem entsprechenden Gesetz betroffen sein. Der Volksentscheid von 2021 wurde angenommen. Eine Expertenkommission hält eine Vergesellschaftung grundsätzlich für verfassungsrechtlich möglich.
Wie hoch die Entschädigung wäre, ob ein solches Gesetz eine Koalitionsmehrheit bekommt und wie Gerichte darüber entscheiden würden, ist dagegen weiterhin offen.
Damit dürfte die Berliner Wohnungsfrage zu einem der wichtigsten politischen Konflikte der kommenden Regierungsbildung werden.
