Dobrindt will Berliner Wohnungsenteignungen stoppen: Bund plant hohe Hürden für Immobilienkonzerne

Berlin. Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU) will die geplante Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände in Berlin mit einem neuen Bundesgesetz erheblich erschweren. Nach den am 25. Oktober 2026 vorgestellten Eckpunkten eines Investitionsschutzgesetzes sollen Wohnungsunternehmen künftig grundsätzlich zum vollen Verkehrswert entschädigt werden. Zudem müsste eine Landesregierung nachweisen, dass zuvor sämtliche anderen Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung ausgeschöpft wurden. Der Vorstoß richtet sich vor allem gegen die Pläne einer möglichen Koalition aus Linken, Grünen und SPD in Berlin. Doch inzwischen gibt es auch innerhalb der SPD auf Bundesebene erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken.

Bundesregierung will der Berliner Koalition zuvorkommen

Der Zeitpunkt ist politisch brisant. Während Linke, Grüne und SPD in Berlin über die Bildung einer gemeinsamen Landesregierung verhandeln, arbeitet die Bundesregierung an einem Gesetz, das eines der wichtigsten Vorhaben des möglichen Bündnisses erheblich erschweren könnte.

Im Mittelpunkt steht die geplante Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen.

Die Berliner Linke will Wohnungen großer Immobilienkonzerne in öffentliches beziehungsweise gemeinwirtschaftliches Eigentum überführen. Damit soll der Einfluss gewinnorientierter Unternehmen auf den Berliner Mietwohnungsmarkt verringert werden.

Bundesinnenminister Alexander Dobrindt verfolgt dagegen das Ziel, die rechtlichen und finanziellen Voraussetzungen für solche Eingriffe deutlich zu verschärfen.

Die Bundesregierung hatte sich im Koalitionsausschuss bereits grundsätzlich auf ein entsprechendes Vorhaben verständigt.

Am Sonntag bestätigte das Bundesinnenministerium erstmals konkrete Eckpunkte.

Ein verabschiedeter Gesetzentwurf liegt allerdings noch nicht vor.

Drei Bedingungen sollen Vergesellschaftungen erschweren

Nach den Plänen Dobrindts soll das neue Investitionsschutzgesetz drei wesentliche Anforderungen enthalten.

Erstens dürfte eine Vergesellschaftung nur erfolgen, wenn eine zwingende Notwendigkeit nachgewiesen wird.

Eine Landesregierung müsste dafür darlegen, dass andere Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung nicht ausreichen.

Dazu gehören insbesondere Investitionen in den Wohnungsbau und die Förderung neuer Wohnungen.

Zweitens sollen betroffene Eigentümer grundsätzlich zum vollen Verkehrswert ihrer Immobilien entschädigt werden.

Dieser Wert müsste durch entsprechende Gutachten ermittelt werden.

Drittens sieht der Vorstoß vor, dass die Entschädigung unmittelbar in Geld erfolgt.

Damit würde eine Finanzierung über langfristige Zahlungsmodelle oder andere Formen des Ausgleichs erheblich erschwert.

Gerade für Berlin könnten diese Anforderungen weitreichende Folgen haben.

Berliner Bündnis kalkuliert mit 16 Milliarden Euro

Linke, Grüne und SPD haben in ihren bisherigen Gesprächen über eine mögliche gemeinsame Regierung auch die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände behandelt.

Nach den veröffentlichten Planungen sollen vor allem private Immobilienunternehmen betroffen sein, die mehr als 10.000 Wohnungen besitzen.

Die Parteien kalkulieren für ein solches Vorhaben mit Entschädigungen von bis zu 16 Milliarden Euro.

Die tatsächlichen Verkehrswerte der betroffenen Immobilien könnten allerdings deutlich höher liegen.

Würde sich die Entschädigung zwingend am vollen Verkehrswert orientieren müssen, könnten die finanziellen Belastungen für das Land erheblich steigen.

Genau darin liegt ein wesentlicher Konflikt zwischen den Berliner Plänen und dem Vorhaben des Bundesinnenministers.

Denn die Initiatoren einer Vergesellschaftung wollen die Entschädigung so ausgestalten, dass sie langfristig aus den Einnahmen der übernommenen Wohnungen finanziert werden kann.

Ob dieses Modell unter den von Dobrindt vorgesehenen Regeln noch möglich wäre, ist fraglich.

Volksentscheid von 2021 weiterhin politisch bedeutsam

Die Forderung nach einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen ist in Berlin nicht neu.

Bereits im September 2021 stimmten 59,1 Prozent der Teilnehmer eines Volksentscheids für das Anliegen der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“.

Der Volksentscheid war allerdings nicht unmittelbar gesetzgebend.

Die Abstimmung forderte den Berliner Senat auf, ein entsprechendes Gesetz auszuarbeiten. Eine automatische Übertragung von Wohnungen in öffentliches Eigentum war damit nicht verbunden.

In den folgenden Jahren beschäftigte sich eine unabhängige Expertenkommission mit den verfassungsrechtlichen Voraussetzungen.

Die Kommission kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich verfassungsrechtlich möglich sei.

Dabei wurden unterschiedliche Auffassungen zur konkreten Ausgestaltung und Finanzierung deutlich.

Bislang ist eine entsprechende Vergesellschaftung in Berlin nicht umgesetzt worden.

Mit den aktuellen Regierungsverhandlungen gewinnt das Thema nun erneut politische Bedeutung.

Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt Vergesellschaftungen

Im Zentrum der rechtlichen Auseinandersetzung steht Artikel 15 des Grundgesetzes.

Die Vorschrift sieht ausdrücklich vor, dass Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel zum Zweck der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können.

Dabei muss eine Entschädigung geregelt werden.

Für ihre Bemessung verweist Artikel 15 auf die Grundsätze des Artikels 14 Absatz 3 des Grundgesetzes.

Demnach sind die Interessen der Allgemeinheit und der betroffenen Eigentümer gerecht gegeneinander abzuwägen.

Umstritten ist, inwieweit der Gesetzgeber dabei vom vollen Verkehrswert abweichen darf.

Eine ausdrückliche Verpflichtung, stets den vollständigen Marktwert einer Immobilie zu bezahlen, enthält Artikel 15 nicht.

Ebenso wenig schreibt die Verfassungsnorm ausdrücklich vor, dass eine Vergesellschaftung nur als allerletztes Mittel zulässig sein darf.

Genau an diesen Punkten setzen die neuen Überlegungen des Bundesinnenministeriums an.

Kritik kommt auch aus der SPD-Bundestagsfraktion

Der Vorstoß sorgt nicht nur bei der Berliner Linken für Widerspruch.

Auch innerhalb der SPD-Bundestagsfraktion werden Zweifel an der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit geäußert.

Der SPD-Abgeordnete Hakan Demir, der sich in seiner Fraktion mit Mietrecht befasst, hält die Pläne für rechtlich problematisch.

Nach seiner Auffassung kann der Bund die in Artikel 15 des Grundgesetzes vorgesehene Möglichkeit einer Vergesellschaftung nicht ohne Weiteres durch ein gewöhnliches Bundesgesetz praktisch ausschließen.

Wenn Dobrindt solche Vorhaben grundsätzlich verhindern wolle, müsse er eine Änderung des Grundgesetzes anstreben.

Dafür wäre allerdings eine Zweidrittelmehrheit in Bundestag und Bundesrat erforderlich.

Demir bezweifelt außerdem, dass ein Bundesgesetz allein zu dem Zweck erlassen werden dürfe, die Länder von einer bestimmten gesetzlichen Regelung auszuschließen.

Ein solches Vorgehen könnte die verfassungsrechtliche Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern berühren.

Die abschließende Beurteilung wäre gegebenenfalls Sache des Bundesverfassungsgerichts.

Berliner Linke spricht von einem Verhinderungsgesetz

Auch die Berliner Linkspartei lehnt Dobrindts Pläne entschieden ab.

Ihr mietenpolitischer Sprecher Niklas Schenker sieht in dem Vorstoß den Versuch, die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände durch zusätzliche Hürden praktisch unmöglich zu machen.

Die Partei hält die vorgesehenen Anforderungen für verfassungsrechtlich nicht haltbar.

Besonders die geplante Entschädigung zum vollen Verkehrswert wird kritisiert.

Nach Auffassung der Linken muss bei einer Vergesellschaftung ein gerechter Ausgleich zwischen den Interessen der Eigentümer und denen der Allgemeinheit gefunden werden.

Dabei seien auch Entschädigungen unterhalb des Marktwerts möglich.

Die Berliner Spitzenpolitikerin Elif Eralp bezeichnete das Vorhaben ebenfalls als rechtlich problematisch.

Sie wirft der Bundesregierung vor, mit dem geplanten Gesetz die Interessen großer Immobilienunternehmen gegenüber den Interessen der Mieter zu bevorzugen.

Die Bundesregierung weist diese Kritik zurück und begründet ihr Vorhaben mit dem Schutz von Eigentumsrechten und Investitionen.

Dobrindt will private Investitionen schützen

Der Bundesinnenminister sieht in der geplanten Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände ein Risiko für Investitionen in den Wohnungsmarkt.

Seine Argumentation lautet, dass Unternehmen und Investoren verlässliche Eigentumsrechte benötigen, um langfristig Geld in den Bau und die Modernisierung von Wohnungen zu investieren.

Ein Staat, der große private Wohnungsbestände zu Bedingungen unterhalb ihres Verkehrswerts übernimmt, könnte nach dieser Auffassung Investoren abschrecken.

Dobrindt will deshalb gesetzlich festlegen lassen, dass eine Vergesellschaftung nur unter besonders strengen Voraussetzungen möglich ist.

Er verbindet dies mit der Vorstellung, dass der Bau neuer Wohnungen und die Förderung des Wohnungsangebots grundsätzlich Vorrang vor einer Übertragung bestehenden Eigentums haben sollten.

Ob eine solche gesetzliche Rangfolge mit Artikel 15 des Grundgesetzes vereinbar wäre, ist unter Verfassungsrechtlern umstritten.

Ein entsprechendes Gesetz müsste sich zudem an der Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern messen lassen.

Warum die Wohnungsfrage in Berlin so umkämpft ist

Berlin gehört seit Jahren zu den deutschen Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt.

Die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen ist hoch.

Gleichzeitig sind die Mieten bei Neuvermietungen in vielen Stadtteilen erheblich gestiegen.

Für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen wird es zunehmend schwieriger, geeigneten Wohnraum zu finden.

Befürworter einer Vergesellschaftung argumentieren, dass große Wohnungsbestände ohne vorrangige Gewinnerzielungsabsicht langfristig sozialer bewirtschaftet werden könnten.

Sie erhoffen sich mehr Einfluss auf Mietentwicklung, Instandhaltung und Wohnungsversorgung.

Kritiker verweisen dagegen darauf, dass eine Übernahme bestehender Immobilien keine einzige zusätzliche Wohnung schafft.

Sie befürchten hohe Entschädigungskosten und eine geringere Investitionsbereitschaft privater Unternehmen.

Beide Seiten setzen damit unterschiedliche Schwerpunkte bei der Frage, wie bezahlbarer Wohnraum geschaffen und langfristig gesichert werden kann.

Geplantes Gesetz könnte bundesweite Folgen haben

Obwohl die Debatte derzeit vor allem in Berlin geführt wird, könnte das Investitionsschutzgesetz auch für andere Bundesländer von Bedeutung sein.

Denn Artikel 15 des Grundgesetzes ist nicht auf Berlin beschränkt.

Grundsätzlich kann sich die Frage nach einer Vergesellschaftung auch in anderen Ländern stellen.

Das von Dobrindt vorgeschlagene Gesetz würde daher nicht nur ein einzelnes Berliner Vorhaben betreffen.

Es könnte bundesweit festlegen, welche Voraussetzungen für die Überführung bestimmter Vermögenswerte in gemeinwirtschaftliches Eigentum gelten.

Damit reicht die rechtspolitische Bedeutung des Konflikts über die Berliner Wohnungsfrage hinaus.

Zugleich würde ein solcher Eingriff grundlegende Fragen zum Verhältnis von Eigentumsschutz, Gemeinwohl und staatlicher Wirtschaftspolitik berühren.

Entscheidend wird die verfassungsrechtliche Prüfung

Noch steht nicht fest, ob und in welcher Form die Bundesregierung ihren Plan tatsächlich umsetzen wird.

Bislang liegen Eckpunkte vor, aber kein verabschiedetes Gesetz.

Ebenso ist offen, ob die mögliche Berliner Koalition ihre Pläne zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in der bislang vorgesehenen Form weiterverfolgt.

Sollte der Bund entsprechende Regeln beschließen, könnte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen.

Dabei wäre insbesondere zu klären, ob die neuen Voraussetzungen mit Artikel 15 des Grundgesetzes vereinbar sind und ob der Bund über die erforderliche Gesetzgebungskompetenz verfügt.

Die Entscheidung hätte Bedeutung weit über Berlin hinaus.

Für die Hauptstadt entwickelt sich der Streit damit zu einer grundsätzlichen Auseinandersetzung zwischen unterschiedlichen Vorstellungen von Wohnungs- und Eigentumspolitik.

Während Dobrindt private Investitionen und den Schutz bestehender Eigentumsrechte stärken will, setzt die Berliner Linke auf die Überführung großer Wohnungsbestände in gemeinwirtschaftliche Strukturen.

Ob die Bundesregierung diesen Weg durch ein einfaches Bundesgesetz wesentlich einschränken kann, ist die zentrale offene Rechtsfrage.