Der Berliner Immobilienmarkt hat sich 2025 deutlich belebt. Die Zahl der Verkäufe stieg gegenüber dem Vorjahr um zehn Prozent auf 22.912 Fälle. Der Geldumsatz erhöhte sich um acht Prozent auf rund 16,1 Milliarden Euro. Während viele Preise weitgehend stabil blieben, verteuerten sich Eigentumswohnungen im Durchschnitt um fünf Prozent.
Das geht aus dem neuen Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Berliner Gutachterausschusses für Grundstückswerte hervor. Grundlage sind sämtliche notariell beurkundeten Immobilienverkäufe in der Hauptstadt.
Fast 23.000 Immobilien verkauft
Im gesamten Jahr 2025 wurden in Berlin 22.912 Kaufverträge registriert. Neben dem Geldumsatz stieg auch die gehandelte Fläche deutlich.
Die wichtigsten Kennzahlen:
- 22.912 Kauffälle: plus zehn Prozent
- 16,1 Milliarden Euro Geldumsatz: plus acht Prozent
- 606,1 Hektar Grundstücksfläche: plus 35 Prozent
- 1,2 Millionen Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche: plus 15 Prozent
Nach Einschätzung des Gutachterausschusses haben sich die allgemeinen Bedingungen gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie lange Genehmigungsverfahren belasteten weiterhin die Investitionsbereitschaft. Der Markt habe sich offenbar zunehmend auf das hohe Zinsniveau eingestellt.
Eigentumswohnungen kosten durchschnittlich 5.511 Euro
Besonders viele Verkäufe entfielen auf Wohnungs- und Teileigentum. In diesem Bereich wurden 18.303 Kauffälle registriert – zehn Prozent mehr als im Vorjahr.
Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen stieg um fünf Prozent auf 5.511 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. In neu errichteten Wohnanlagen wurden im Durchschnitt 8.108 Euro je Quadratmeter gezahlt, zwei Prozent mehr als 2024.
Die teuerste verkaufte Eigentumswohnung lag im Ortsteil Mitte. Der Kaufpreis betrug rund 6,5 Millionen Euro, entsprechend etwa 22.350 Euro je Quadratmeter.
Auch Stellplätze wurden teurer. Der durchschnittliche Preis stieg um drei Prozent auf 32.639 Euro. Der höchste dokumentierte Kaufpreis lag bei rund 105.000 Euro im Bezirk Mitte.
Grunewald bleibt teuerstes Pflaster für Häuser
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen sowohl die Zahl der Verkäufe als auch der Geld- und Flächenumsatz. Der mittlere Kaufpreis lag bei rund 3.830 Euro je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche. Das entspricht einem leichten Anstieg von einem Prozent.
Das höchste durchschnittliche Preisniveau wurde im Ortsteil Grunewald erreicht. Dort wurden für Ein- und Zweifamilienhäuser durchschnittlich 9.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gezahlt.
Der höchste Einzelpreis entfiel auf ein Villengrundstück in Dahlem. Es wechselte für rund 14,5 Millionen Euro den Eigentümer.
Bodenrichtwerte für Eigenheime sinken
Bei unbebauten Grundstücken wurden 855 Verkäufe registriert. Der Geldumsatz stieg um 62 Prozent auf rund 1,5 Milliarden Euro.
Trotz des höheren Umsatzes wurden mehrere Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 abgesenkt. Für Grundstücke des individuellen Wohnens sank das Niveau berlinweit um fünf Prozent.
Bei Bürobauland in Nebenlagen und renditeorientierten Gewerbelagen erfolgten Absenkungen zwischen zehn und 25 Prozent. Unverändert blieben die Werte unter anderem für Geschosswohnungsbau und Bürostandorte in besonders gefragten Lagen.
Deutlich weniger Wohnungsumwandlungen
Im Jahr 2025 wurden insgesamt 4.117 Wohnungen neu als Wohnungseigentum begründet. Das waren zwei Prozent weniger als im Vorjahr.
Die Zahl umgewandelter Bestandswohnungen sank sogar um 37 Prozent auf 966 Einheiten. Dagegen nahm die Zahl neu gebauter Eigentumswohnungen um 18 Prozent auf 3.151 Einheiten zu.
Die meisten Umwandlungen entfielen auf:
- Spandau mit 311 Wohnungen,
- den Altbezirk Schöneberg mit 102 Wohnungen.
Bei Neubauvorhaben lag Schöneberg mit 593 Wohnungen vorn, gefolgt von Spandau mit 425 und Lichtenberg mit 406 Einheiten.
Mehr Zwangsversteigerungen
Die Zahl der Zwangsversteigerungen erhöhte sich deutlich. Insgesamt wurden 155 Fälle registriert, 31 Prozent mehr als 2024.
Auch Erbbaurechtsbestellungen nahmen zu. Ihre Zahl stieg von sieben auf 18 Fälle. Wegen der geringen absoluten Zahlen fällt die prozentuale Steigerung mit 157 Prozent besonders hoch aus.
Markt schwächt sich Anfang 2026 ab
Nach der Belebung im Jahr 2025 zeigt das erste Quartal 2026 eine entgegengesetzte Entwicklung. Die Zahl der Kauffälle sank im Vergleich zum Vorjahresquartal um zehn Prozent auf 4.811.
Der Geldumsatz verringerte sich um 14 Prozent auf rund 2,5 Milliarden Euro. Der Gutachterausschuss verweist dabei auf geopolitische Spannungen im Nahen Osten, die sich bereits auf den Berliner Immobilienmarkt auswirkten.
Bei unbebauten Grundstücken gingen die Kauffälle um 20 Prozent zurück. Der Geldumsatz brach um 38 Prozent ein. Bei Eigentumswohnungen sank die Zahl der Verkäufe um sechs Prozent, während die Preise nahezu unverändert blieben.
Auch Ein- und Zweifamilienhäuser zeigten eine weitgehend stabile Preistendenz. Bei Wohn- und Geschäftshäusern waren die Preise dagegen leicht rückläufig.
Stabilisierung bleibt fragil
Die Daten zeigen für 2025 einen Markt mit steigenden Verkaufszahlen, aber ohne flächendeckenden Preissprung. Eine Ausnahme bilden Eigentumswohnungen, deren Durchschnittspreis um fünf Prozent zunahm.
Der Rückgang der Umsätze zu Beginn des Jahres 2026 macht jedoch deutlich, dass die Stabilisierung fragil bleibt. Hohe Finanzierungskosten, Baupreise und langwierige Genehmigungen belasten den Markt weiterhin.
Quelle
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Pressemitteilung zum Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026.
- Der vollständige Marktbericht ist kostenfrei über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin abrufbar: https://www.berlin.de/gutachterausschuss/
