Berliner Bezirke dürfen verhindern, dass reguläre Mietwohnungen in Milieuschutzgebieten nur noch befristet und möbliert angeboten werden. Das Verwaltungsgericht Berlin hat die Klage eines Vermieters abgewiesen und damit das Vorgehen des Bezirksamtes Neukölln bestätigt. Das Urteil könnte Folgen für das umstrittene Geschäftsmodell „Wohnen auf Zeit“ haben.

In dem Verfahren ging es um ein Haus in der Hermannstraße. Das Bezirksamt hatte dem Eigentümer untersagt, Wohnungen befristet und möbliert zu vermieten. Der Vermieter ging gerichtlich gegen die Entscheidung vor – ohne Erfolg.

Nach Auffassung der 19. Kammer stellt der Wechsel von einer dauerhaften zu einer befristeten Vermietung eine Nutzungsänderung dar. In einem Milieuschutzgebiet ist dafür eine Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes erforderlich.

Wohnungen fehlen Familien und Geringverdienern

Das Gericht begründete seine Entscheidung mit dem Ziel des Milieuschutzes. Befristet und möbliert angebotene Wohnungen stünden häufig nicht mehr den Haushalten zur Verfügung, die bislang das jeweilige Wohnviertel prägen.

Dazu gehören insbesondere Familien mit Kindern und Menschen mit niedrigen oder mittleren Einkommen. Werden immer mehr Wohnungen nur für einige Monate und zu entsprechend hohen Gesamtmieten angeboten, kann sich die soziale Zusammensetzung eines Viertels verändern.

Nach Auffassung des Gerichts durfte der Bezirk deshalb eingreifen. Eine uneingeschränkte Zulassung des Geschäftsmodells würde den Zielen der geltenden Milieuschutzverordnung widersprechen.

Kein allgemeines Verbot für ganz Berlin

Das Urteil bedeutet allerdings nicht, dass jede möblierte oder befristete Vermietung in Berlin verboten ist. Entscheidend sind der Standort der Wohnung, ihre bisherige Nutzung und die Frage, ob sich das Gebäude in einem ausgewiesenen Milieuschutzgebiet befindet.

Die Bezirke müssen entsprechende Fälle weiterhin einzeln prüfen. Eine Genehmigungspflicht gibt den Behörden jedoch die Möglichkeit, gewerbliche Geschäftsmodelle und überteuerte Zwischenvermietungen zu untersagen.

Der Berliner Senat hatte die Regeln für befristetes Wohnen bereits im Frühjahr verschärft. Seitdem sollen Vermieter in Milieuschutzgebieten eine Genehmigung beantragen, wenn Wohnungen nicht mehr unbefristet, sondern nur noch für begrenzte Zeit angeboten werden.

Signal an Vermieter und Wohnungsplattformen

Das Urteil erhöht zunächst die Rechtssicherheit für die Bezirksämter. Sie können sich bei vergleichbaren Fällen auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichts berufen.

Für Eigentümer bedeutet das, dass eine Umstellung auf möblierte Kurzzeitvermietung nicht allein mit einem neuen Mietvertrag vollzogen werden kann. Ohne Genehmigung drohen Untersagungsverfügungen und weitere behördliche Maßnahmen.

Welche praktische Wirkung das Urteil entfaltet, hängt auch davon ab, wie konsequent die Bezirke den Markt kontrollieren. Dafür benötigen sie Hinweise auf entsprechende Angebote sowie ausreichend Personal für Prüfungen und Verfahren.

Berufung gegen das Urteil möglich

Die Entscheidung ist noch nicht zwingend das letzte Wort. Gegen das Urteil kann Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden.

Kommt es zu einem weiteren Verfahren, könnte grundsätzlich geklärt werden, wie weit die Eingriffsmöglichkeiten der Bezirke reichen. Bis dahin stärkt die Entscheidung zunächst die Berliner Linie, reguläre Wohnungen vor einer Umwandlung in hochpreisige Kurzzeitangebote zu schützen.

Quelle: Verwaltungsgericht Berlin, Entscheidung zur befristeten Vermietung in Milieuschutzgebieten