Zwischen sanierten Altbauten, neuen Wohnquartieren und knappen Bauflächen zeigt sich Thüringens Immobilienmarkt gespalten. Während Häuser in manchen ländlichen Kreisen noch vergleichsweise erschwinglich sind, müssen Familien in Erfurt, Jena und Weimar einen erheblichen Teil ihres Einkommens für die Finanzierung aufbringen. Ausgerechnet dort, wo Arbeitsplätze, Hochschulen und Infrastruktur besonders gefragt sind, wird Eigentum zunehmend zur Frage des Einkommens und des vorhandenen Eigenkapitals.

Erfurt liegt bei der Belastung vor Jena und Weimar

Nach dem im Juli 2026 veröffentlichten Erschwinglichkeitsindex des Instituts der deutschen Wirtschaft und des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp müssen Modellhaushalte in Erfurt rechnerisch 37 Prozent ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die monatliche Finanzierung eines Einfamilienhauses einsetzen.

In Weimar liegt das sogenannte Annuität-Einkommensverhältnis bei 34 Prozent, in Jena bei 32 Prozent. Der Wert umfasst die kalkulierte monatliche Kreditbelastung im Verhältnis zum Einkommen eines typisierten Haushalts.

Die drei Städte liegen damit deutlich über vielen ländlichen Regionen Thüringens:

  • Erfurt: 37 Prozent des Haushaltseinkommens
  • Weimar: 34 Prozent
  • Jena: 32 Prozent
  • Gera: 27 Prozent
  • Saale-Holzland-Kreis: 27 Prozent
  • Saalfeld-Rudolstadt: 23 Prozent
  • Nordhausen: 22 Prozent
  • Sonneberg: 20 Prozent

Die Studie bewertet Thüringen insgesamt dennoch als eines der vergleichsweise erschwinglichen Bundesländer. Der landesweite Indexwert liegt bei 132 Punkten und damit oberhalb der rechnerischen Erschwinglichkeitsschwelle von 100 Punkten. Dieser Durchschnitt verdeckt jedoch die erheblichen Unterschiede zwischen den wirtschaftsstarken Städten und den ländlichen Kreisen.

„Der Markt bleibt stark zinssensitiv.“

So fassen die Autoren des Erschwinglichkeitsindex die Lage zusammen. Höhere Einkommen können die Belastung zwar abfedern. Steigende Kaufpreise, Baukosten und Finanzierungszinsen wirken jedoch in die entgegengesetzte Richtung.

Jena bleibt beim tatsächlichen Kaufpreis an der Spitze

Bei den tatsächlich registrierten Immobilienverkäufen bleibt Jena der teuerste Standort Thüringens. Nach dem Immobilienmarktbericht 2026 des Thüringer Landesamtes für Bodenmanagement und Geoinformation kostete ein Ein- oder Zweifamilienhaus dort im Mittel rund 547.000 Euro.

Ein Bauplatz für ein Eigenheim wurde in Jena im Mittel mit etwa 458 Euro je Quadratmeter gehandelt. Für Grundstücke, die für Mehrfamilienhäuser vorgesehen waren, wurden sogar rund 638 Euro je Quadratmeter ausgewiesen. Deutlich günstiger waren Häuser und Bauland dagegen in strukturschwächeren Landkreisen. Im Kyffhäuserkreis lag der mittlere Kaufpreis eines Ein- oder Zweifamilienhauses beispielsweise bei etwa 140.000 Euro.

Das scheinbare Gegenstück dazu liefert der Finanzierungsindex: Obwohl Häuser in Jena besonders teuer sind, fällt der Einkommensanteil dort mit 32 Prozent niedriger aus als in Erfurt. Ein Grund dafür können die vergleichsweise höheren Einkommen des untersuchten Modellhaushalts in Jena sein. Die Kennzahl sagt daher nicht allein aus, wo ein Haus am meisten kostet. Sie zeigt, wie Kaufpreis, verfügbares Einkommen, Eigenkapital und Finanzierung zusammenspielen.

Die Studie arbeitet mit einem Modellhaushalt und nicht mit der finanziellen Lage sämtlicher Einwohner. Für Alleinerziehende, Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen oder Käufer ohne ausreichend Eigenkapital kann die tatsächliche Belastung erheblich höher liegen.

Hinzu kommen Kaufnebenkosten:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • mögliche Maklerprovision
  • Sanierung und energetische Modernisierung
  • Versicherungen und laufende Instandhaltung

Gerade ältere Häuser im ländlichen Raum können deshalb trotz eines niedrigen Kaufpreises teuer werden. Notwendige Arbeiten an Dach, Heizung, Elektrik oder Dämmung sind in den reinen Kaufpreisen nicht vollständig abgebildet.

Wohnungsneubau verliert weiter an Tempo

Entlastung durch einen stärkeren Neubau ist kurzfristig kaum zu erwarten. Im ersten Quartal 2026 wurden in Thüringen nur 400 Neubauwohnungen und 91 Wohnungen durch Umbauten genehmigt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum sank die Zahl der genehmigten Wohnungen um 29,5 Prozent. Besonders deutlich fiel der Rückgang im Geschosswohnungsbau mit 43,7 Prozent aus.

Auch die kalkulierten Baukosten steigen weiter. Für die im ersten Quartal genehmigten Einfamilienhäuser wurden rechnerische Kosten von rund 2.415 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ausgewiesen – sechs Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Grundstück, Außenanlagen und Finanzierungskosten sind dabei noch nicht vollständig berücksichtigt.

Der Rückgang trifft die Städte unterschiedlich. Im gesamten Jahr 2025 waren in Weimar nur 14 neue Wohnungen genehmigt worden. In Jena und Erfurt wurden mehr Vorhaben registriert, doch auch dort reicht das Angebot nicht automatisch aus, um Preise und Mieten deutlich zu senken.

Damit verschärft sich ein bekanntes Problem:

  • In den Städten konzentrieren sich Arbeitsplätze, Hochschulen und Dienstleistungen.
  • Bauflächen sind knapp und häufig teuer.
  • Neubauprojekte dauern lange und werden durch gestiegene Kosten belastet.
  • Im ländlichen Raum stehen günstigere Häuser bereit, doch Arbeitswege und Infrastruktur können schlechter sein.

Für Familien entsteht daraus eine schwierige Entscheidung. Wer in die Stadt zieht, zahlt einen hohen Preis für kurze Wege und gute Versorgung. Wer auf das Land ausweicht, muss häufig zusätzliche Kosten für Autos, Pendelstrecken oder die Sanierung eines älteren Gebäudes einkalkulieren.

Günstiges Thüringen – aber nicht für jeden

Im bundesweiten Vergleich bleibt Thüringen ein verhältnismäßig günstiger Standort für Wohneigentum. Die Aussage stimmt jedoch vor allem auf Landesebene. In den begehrten Städten nähert sich die Belastung inzwischen Werten an, bei denen unerwartete Ausgaben, Arbeitslosigkeit oder steigende Zinsen schnell zum finanziellen Risiko werden können.

Zugleich verlieren selbst die größeren Thüringer Städte Einwohner. Ende 2025 sank die Bevölkerung in Erfurt um etwa 1.600 Personen, in Jena und Weimar fiel der prozentuale Rückgang geringer aus. Das zeigt: Hohe Wohnkosten entstehen nicht zwangsläufig nur durch stark wachsende Einwohnerzahlen. Auch knappe Bauflächen, attraktive Arbeitsplätze und ein begrenztes Angebot an geeigneten Immobilien beeinflussen die Preise.

Das Gefälle zwischen Stadt und Land dürfte deshalb bestehen bleiben. Thüringens Immobilienmarkt ist nicht grundsätzlich unbezahlbar. Doch dort, wo viele Menschen leben möchten, wird der Weg zum Eigenheim zunehmend schmaler.

Quellen und Datenbasis

  • Institut der deutschen Wirtschaft und Interhyp: Erschwinglichkeitsindex 2026, Stand Juni 2026.
  • Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation: Immobilienmarktbericht Thüringen 2026.
  • Thüringer Landesamt für Statistik: Baugenehmigungen und Wohnungsneubau im ersten Quartal 2026.