Eine alte Forderung bekommt neue politische Bedeutung
Berlin. Seit fünf Jahren streitet Berlin darüber, was aus dem erfolgreichen Volksentscheid zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen werden soll.
Nach der Abgeordnetenhauswahl vom 20. September ist die Frage plötzlich wieder hochaktuell.
Die Linke wurde mit 25,7 Prozent der Zweitstimmen stärkste Kraft. Die Grünen erreichten 14,3 Prozent, die SPD 12,1 Prozent.
Am Freitagabend entscheidet ein außerordentlicher Landesparteitag der Linken darüber, ob SPD und Grüne offiziell zu Sondierungsgesprächen eingeladen werden.
Eine der schwierigsten Fragen solcher Gespräche dürfte die Wohnungspolitik werden.
Es geht um bis zu 220.000 Wohnungen
Im Mittelpunkt steht die Forderung, die Wohnungsbestände großer profitorientierter Immobilienunternehmen in Gemeineigentum zu überführen.
Der aktuelle Entwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ erfasst Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin.
Nach den gegenwärtigen Berechnungen könnten dadurch etwa 200.000 bis 220.000 Wohnungen betroffen sein.
Landeseigene Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, gemeinnützige Unternehmen und bestimmte weitere Eigentümer sollen ausgenommen bleiben.
Die betroffenen Wohnungen sollen anschließend nicht einfach Teil der normalen Berliner Verwaltung werden.
Vorgesehen ist vielmehr eine neue Anstalt öffentlichen Rechts, die den Wohnungsbestand gemeinwirtschaftlich verwalten soll.
Was bedeutet Vergesellschaftung?
Der Begriff wird häufig mit Enteignung gleichgesetzt. Juristisch handelt es sich jedoch um ein eigenes Instrument des Grundgesetzes.
Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt grundsätzlich, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen.
Dabei muss eine Entschädigung geregelt werden.
Genau diese bislang praktisch kaum angewandte Bestimmung bildet die Grundlage der Berliner Debatte.
Sollte Berlin tatsächlich ein entsprechendes Anwendungsgesetz beschließen, würde damit juristisches Neuland betreten. Eine abschließende höchstrichterliche Entscheidung zu einem solchen Berliner Vergesellschaftungsgesetz existiert naturgemäß noch nicht.
Mehrheit stimmte 2021 dafür
Der politische Ausgangspunkt liegt im September 2021.
Damals votierte eine Mehrheit beim Berliner Volksentscheid dafür, dass der Senat Maßnahmen zur Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände vorbereitet.
Vorgesehen waren bereits damals eine Grenze von mehr als 3.000 Wohnungen pro Unternehmen, eine gemeinwirtschaftliche Verwaltung und eine Entschädigung der bisherigen Eigentümer.
Der Volksentscheid selbst überführte jedoch keine einzige Wohnung in öffentliches Eigentum.
Er war ein politischer Auftrag zur Erarbeitung einer gesetzlichen Lösung.
Expertenkommission sah einen möglichen Weg
Der Berliner Senat setzte anschließend eine Expertenkommission ein.
Sie untersuchte unter anderem, ob eine Vergesellschaftung mit dem Grundgesetz vereinbar sein kann, welche Unternehmen einbezogen werden könnten und nach welchen Kriterien eine Entschädigung berechnet werden müsste.
Die Mehrheit der Kommission kam zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung grundsätzlich verfassungsgemäß ausgestaltet werden kann.
Das war allerdings keine gerichtliche Entscheidung.
Ob ein konkretes Gesetz tatsächlich Bestand hätte, könnte im Streitfall letztlich von Gerichten überprüft werden.
Berlin hat inzwischen ein Rahmengesetz
Inzwischen ist Berlin rechtlich bereits einen Schritt weiter.
Im März 2026 wurde ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen.
Das Gesetz selbst überführt keine Wohnungen in Gemeineigentum.
Es legt vielmehr allgemeine Regeln fest, die bei einer späteren Vergesellschaftung zu beachten wären.
Dazu gehören unter anderem:
• ein konkretes Gemeinwohlziel, • die Prüfung der Verhältnismäßigkeit, • eine angemessene Entschädigung, • ein gesondertes Anwendungsgesetz, • und die Vorgabe, dass der Landeshaushalt nicht dauerhaft erheblich in seiner Leistungsfähigkeit eingeschränkt werden darf.
Damit ist der Rechtsrahmen vorhanden. Die eigentliche politische Entscheidung über die Wohnungen ist damit aber noch nicht gefallen.
Die Milliardenfrage ist weiterhin offen
Der größte Streitpunkt dürfte die Entschädigung werden.
Schon beim Volksentscheid 2021 lagen die Schätzungen weit auseinander.
Die damalige amtliche Berechnung ging bei einer größeren Zahl betroffener Wohnungen von Entschädigungskosten im hohen zweistelligen Milliardenbereich aus.
Die Initiative selbst kalkulierte erheblich niedriger.
Auch heute sind die Vorstellungen weit voneinander entfernt.
Die Initiative geht aktuell je nach Berechnungsmodell von einer Entschädigung in einer Größenordnung von ungefähr acht bis 18 Milliarden Euro aus.
Sie argumentiert, dass die Finanzierung über die Mieteinnahmen des vergesellschafteten Bestands erfolgen könne.
Diese Berechnung ist jedoch die Position der Initiative und keine abschließend festgestellte staatliche Kostensumme.
Das Rahmengesetz setzt zusätzliche Vorgaben
Hinzu kommt ein wichtiger Punkt.
Das Berliner Rahmengesetz bestimmt für die Entschädigung eine gerechte Abwägung zwischen den Interessen der Allgemeinheit und denen der bisherigen Eigentümer.
Als Ausgangspunkt nennt das Gesetz den Verkehrswert.
Die Initiative verfolgt in ihrem eigenen Gesetzentwurf dagegen ein Modell, das im Ergebnis deutlich darunter liegen kann.
Wie eine künftige Regierung diesen Unterschied konkret lösen würde, dürfte deshalb zu den zentralen rechtlichen und finanziellen Fragen gehören.
Die Linke macht das Thema zur Bedingung
Für die Berliner Linke ist die Vergesellschaftung keine Nebenforderung.
Die Partei hat vor der Wahl beschlossen, die Umsetzung des Volksentscheids zu einem ihrer zentralen Projekte zu machen.
Dabei formulierte sie eine klare politische Linie: Ein möglicher Regierungspartner müsse bereit sein, den Volksentscheid umzusetzen.
Damit wird die Wohnungsfrage unmittelbar zu einer Frage der Regierungsbildung.
Die Linke entscheidet am Freitagabend zunächst darüber, ob sie SPD und Grüne überhaupt zu offiziellen Sondierungen einlädt.
Grüne unterstützen Umsetzung ausdrücklich
Bei den Grünen gibt es in dieser Frage große programmatische Überschneidungen.
Sie erklären in ihrem Wahlprogramm ausdrücklich, den Volksentscheid weiter vorantreiben zu wollen.
Die Grünen unterstützen zudem den von der Initiative vorgelegten Ansatz grundsätzlich.
Damit dürfte der grundsätzliche Umgang mit der Vergesellschaftung zwischen Linken und Grünen weniger strittig sein als viele Detailfragen zu Finanzierung, Verfahren und konkreter Ausgestaltung.
SPD setzt andere Schwerpunkte
Komplizierter ist die Lage bei der SPD.
Auch die Sozialdemokraten wollen stärker gegen hohe Mieten und große Wohnungsunternehmen vorgehen.
Ihr Wahlprogramm setzt unter anderem auf 100.000 neue Wohnungen, ein Mietenregister, eine stärkere Mietenaufsicht, einen rechtssicheren Mietendeckel und schärfere Regeln gegen Mietwucher und Leerstand.
Die SPD verweist ebenfalls auf Möglichkeiten des Artikels 15 des Grundgesetzes.
Eine genauso ausdrückliche Festlegung auf die Überführung der rund 220.000 Wohnungen nach dem Modell der Initiative findet sich in ihrem Wahlprogramm jedoch nicht.
Damit besteht zwischen den drei Parteien zwar ein gemeinsames Ziel bezahlbareren Wohnens, aber nicht zwangsläufig Einigkeit über das Instrument.
220.000 Wohnungen verändern den Berliner Wohnungsmarkt erheblich
Die Größenordnung erklärt, warum die Debatte weit über die unmittelbar betroffenen Unternehmen hinausreicht.
Berlin besitzt bereits einen großen Bestand landeseigener Wohnungen.
Kämen weitere rund 200.000 bis 220.000 Wohnungen in einen gemeinwirtschaftlichen Bestand hinzu, würde sich das Verhältnis zwischen privatem und öffentlichem beziehungsweise gemeinwohlorientiertem Wohnungsbestand deutlich verschieben.
Befürworter erwarten davon dauerhaft stärker kontrollierbare Mieten und weniger Renditedruck.
Kritiker verweisen unter anderem auf Entschädigungskosten, mögliche Risiken für den Landeshaushalt, Auswirkungen auf Investitionen und die Frage, ob dadurch tatsächlich neuer Wohnraum entsteht.
Beide Fragen sind voneinander zu unterscheiden: Vergesellschaftung verändert Eigentumsstrukturen im vorhandenen Bestand. Das Problem fehlender neuer Wohnungen löst sie allein nicht.
Heute Abend beginnt die nächste Runde
Damit bekommt der Berliner Wohnungsstreit am Freitag eine neue politische Dimension.
Ab 17 Uhr kommt die Linke zu ihrem außerordentlichen Landesparteitag zusammen. Gegen 19 Uhr soll über die Aufnahme von Sondierungsgesprächen entschieden werden.
Sollten Gespräche mit Grünen und SPD beginnen, dürfte die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen schnell zu einem der zentralen Verhandlungspunkte werden.
Aus einer Forderung, über die Berlin seit 2021 diskutiert, könnte damit erstmals eine konkrete Bedingung für die Bildung einer neuen Landesregierung werden.
