Sachsen-Anhalt hat so viele Wohngebäude wie noch nie. Doch die Rekordzahl täuscht über den eigentlichen Konflikt hinweg: Während in manchen Gemeinden ganze Häuserzeilen leer stehen, suchen ältere Menschen, kleine Haushalte und Familien andernorts vergeblich nach einer passenden, bezahlbaren oder barrierearmen Wohnung. Das Problem ist längst nicht mehr allein die Menge – sondern die Frage, wo welche Wohnungen stehen und ob sie überhaupt noch den Bedürfnissen der Menschen entsprechen.

Ende 2025 gab es in Sachsen-Anhalt 585.805 Wohngebäude. Das ist der höchste bislang erfasste Stand. Darin befanden sich rund 1,24 Millionen Wohnungen; weitere knapp 28.600 Wohnungen lagen in Gebäuden, die überwiegend anderen Zwecken dienen.

Auf den ersten Blick klingt das nach Entspannung. Mehr Gebäude, mehr Wohnungen, mehr Auswahl. Doch diese Rechnung geht nicht auf.

Viele Wohnungen liegen dort, wo die Bevölkerung schrumpft. Andere sind zu groß, nur über Treppen erreichbar, energetisch veraltet oder weit entfernt von Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichem Verkehr. Gleichzeitig ziehen kleinere, zentral gelegene Wohnungen in Magdeburg, Halle und weiteren stabileren Stadtregionen zunehmend mehr Interessenten an.

5.569 Zugänge bedeuten keinen Bauboom

Das Statistische Landesamt meldete für 2025 insgesamt 5.569 Zugänge zum Wohnungsbestand. Davon entstanden allerdings nur 2.106 Wohnungen durch Neubau. Weitere 3.463 wurden durch Umbauten in bestehenden Gebäuden geschaffen. Gleichzeitig verschwanden 3.992 Wohnungen durch Abriss, Nutzungsänderungen oder erneute Umbauten aus der Statistik.

Die wichtigsten Zahlen:

  • 585.805 Wohngebäude zum Jahresende 2025
  • 1.241.822 Wohnungen in Wohngebäuden
  • 2.106 Wohnungen durch Neubau geschaffen
  • 3.463 Wohnungen durch Umbau hinzugekommen
  • 1.041 Wohnungen durch Abriss oder Nutzungsänderung weggefallen
  • 2.951 weitere Abgänge infolge von Umbauten

Der Rekordbestand ist damit nicht das Ergebnis eines großen Neubauschubs. Er entsteht aus einer Mischung aus Neubau, Umbau und einem langfristig gewachsenen Gebäudebestand.

Gerade der Neubau entwickelt sich schwach. Für 2025 wurden nur rund 2.600 neue Wohnbauvorhaben genehmigt – 6,7 Prozent weniger als im Vorjahr. Damit dürfte sich die Neubautätigkeit auch in den kommenden Jahren auf niedrigem Niveau bewegen.

Viele Wohnungen passen nicht zu kleinen Haushalten

Besonders deutlich wird das strukturelle Problem beim Blick auf die Wohnungsgrößen. Mehr als die Hälfte des Bestandes entfällt auf Drei- und Vierraumwohnungen. Kleine Einheiten sind dagegen vergleichsweise selten.

Die Verteilung des Wohnungsbestandes:

  • Einraumwohnungen: 2,4 Prozent
  • Zweiraumwohnungen: 9,1 Prozent
  • Dreiraumwohnungen: 25,6 Prozent
  • Vierraumwohnungen: 30,8 Prozent
  • Wohnungen mit fünf oder mehr Räumen: 32,2 Prozent

Damit stehen lediglich gut elf Prozent Ein- und Zweiraumwohnungen einer Bevölkerung gegenüber, deren Haushalte immer kleiner werden. Knapp 80 Prozent aller Haushalte in Sachsen-Anhalt bestehen bereits heute aus nur einer oder zwei Personen.

Das führt zu einem paradoxen Bild: Eine ältere Einzelperson lebt möglicherweise allein in einem großen Haus auf dem Land, das sie kaum noch bewirtschaften kann. Gleichzeitig findet sie in der Nähe keine kleine, stufenlos erreichbare Wohnung mit Arzt, Einkaufsmöglichkeit und Busverbindung.

Auch jüngere Menschen, Auszubildende oder Berufseinsteiger benötigen häufig keine Vierzimmerwohnung. Gesucht werden bezahlbare, kleinere Einheiten an gut erreichbaren Standorten. Genau dieses Angebot ist jedoch begrenzt.

Leerstand und Wohnungssuche bestehen nebeneinander

Landesweit stehen rund 8,9 Prozent der Wohnungen leer. Damit liegt Sachsen-Anhalt deutlich über dem Bundesdurchschnitt. In einzelnen ländlichen Gemeinden überschreitet die Quote sogar 15 Prozent. Besonders betroffen sind häufig Wohnungsbestände aus den 1970er- und 1980er-Jahren.

Leerstand bedeutet jedoch nicht automatisch, dass eine Wohnung sofort bezogen werden kann. Manche Objekte sind stark sanierungsbedürftig, energetisch ineffizient oder aufgrund ihrer Lage kaum noch nachgefragt. Andere befinden sich an lauten Durchgangsstraßen, in oberen Etagen ohne Aufzug oder in Orten, in denen medizinische Versorgung und Nahverkehr ausgedünnt wurden.

Dem stehen stabilere oder wachsende Teilmärkte gegenüber. In größeren Stadtregionen liegt der Leerstand nur bei etwa sechs bis sieben Prozent. Besonders in Halle und Magdeburg steigt die Nachfrage nach gut ausgestatteten Wohnungen, während sich das Angebot nicht in allen Segmenten entsprechend entwickelt.

„Landesweit rein mengenmäßig besteht keine Wohnraumknappheit. Handlungsbedarf ergibt sich vielmehr aus qualitativen Anforderungen.“

Mit diesen Worten beschrieb Sachsen-Anhalts Bauministerin Lydia Hüskens den Kern des Problems. Gefragt seien insbesondere barrierearme, energetisch zeitgemäße und auf kleinere Haushalte zugeschnittene Wohnungen.

Barrierefreier Wohnraum bleibt knapp

Der Bedarf wird durch die Alterung der Bevölkerung weiter steigen. Bis 2040 wird für Sachsen-Anhalt ein Bevölkerungsrückgang um rund 15 Prozent erwartet. Gleichzeitig nimmt der Anteil älterer Menschen zu; ab Mitte der 2030er-Jahre soll besonders die Zahl der über 80-Jährigen deutlich wachsen.

Weniger Einwohner bedeuten deshalb nicht automatisch weniger Wohnungsbedarf. Ältere Menschen benötigen häufig andere Wohnungen als jüngere Familien:

  • stufenlose Eingänge und Aufzüge
  • bodengleiche Duschen und breitere Türen
  • kurze Wege zu Ärzten, Apotheken und Geschäften
  • erreichbaren Nahverkehr
  • kleinere, bezahlbare Grundrisse
  • auf Wunsch betreute oder gemeinschaftliche Wohnformen

Die Landesfachstelle für Barrierefreiheit stellt ausdrücklich fest, dass in Sachsen-Anhalt nicht genügend barrierefreier Wohnraum vorhanden ist.

Ein Umbau ist jedoch teuer. Aufzüge, neue Bäder, breitere Türen oder abgesenkte Zugänge lassen sich in älteren Gebäuden nicht immer wirtschaftlich nachrüsten. Gerade in schrumpfenden Orten entsteht so ein schwieriger Zielkonflikt: Die Nachfrage ist insgesamt gering, doch für die wenigen stark gesuchten Wohnungstypen wären hohe Investitionen nötig.

Bezahlbarkeit wird in Städten zum neuen Konflikt

Im Landesdurchschnitt sind die Mieten weiterhin niedriger als in vielen westdeutschen Ballungsräumen. Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt laut Wohnungsmarktbericht bei 5,38 Euro je Quadratmeter, die durchschnittliche Angebotsmiete bei 6,44 Euro.

Bei Neubauten sieht es anders aus. In größeren Stadtregionen werden inzwischen mittlere Angebotsmieten von rund 12,50 Euro pro Quadratmeter erreicht. Damit wächst die Kluft zwischen älteren Bestandswohnungen und modernen, energieeffizienten Neubauten.

Das stellt viele Haushalte vor eine schwierige Wahl. Eine ältere Wohnung ist möglicherweise günstiger, verursacht aber hohe Heizkosten und bietet keine Barrierefreiheit. Eine moderne Wohnung erfüllt die Anforderungen besser, ist jedoch für Rentner, Alleinerziehende oder Normalverdiener oft kaum bezahlbar.

Der Wohnungsmarkt ist deshalb nicht nur räumlich, sondern auch sozial geteilt.

Umbauen statt überall neu bauen

Das Land sieht die Zukunft vor allem in der Anpassung des vorhandenen Bestandes. Modernisierung, Reaktivierung und Umnutzung sollen Vorrang vor großflächigem Neubau erhalten. Neue Wohnungen seien vor allem dort sinnvoll, wo bestehende Gebäude funktional oder baulich nicht mehr an die Nachfrage angepasst werden können.

Das bedeutet für Städte und Gemeinden unterschiedliche Strategien:

  • in nachgefragten Stadtlagen kleinere und bezahlbare Wohnungen schaffen,
  • vorhandene Gebäude altersgerecht und energetisch modernisieren,
  • leer stehende Altbauten wieder nutzbar machen,
  • große Wohnungen durch neue Grundrisse teilen,
  • problematische Bestände gezielt zurückbauen,
  • Ortszentren mit Versorgung und Nahverkehr stabilisieren.

Ein flächendeckendes Patentrezept gibt es nicht. Was in Magdeburg benötigt wird, kann in Stendal, Mansfeld-Südharz oder einer kleinen Gemeinde im Burgenlandkreis völlig am Bedarf vorbeigehen.

Der Rekord von 585.805 Wohngebäuden ist deshalb keine Erfolgsmeldung, die für sich allein steht. Er zeigt vor allem, wie groß der vorhandene Bestand ist, den Sachsen-Anhalt in den kommenden Jahren umbauen, modernisieren oder teilweise auch aufgeben muss.

Die entscheidende Frage lautet nicht mehr: Gibt es genug Wohnungen? Sondern: Gibt es die richtige Wohnung am richtigen Ort – zu einem Preis, den die Menschen dort bezahlen können?

Quellen und Datenbasis

  • Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt: Wohngebäude- und Wohnungsbestand zum 31. Dezember 2025, veröffentlicht am 6. Juli 2026.
  • Ministerium für Infrastruktur und Digitales Sachsen-Anhalt: Wohnungs- und Mietmarktbericht 2025 mit Daten zu Leerstand, Mieten, Haushaltsgrößen und demografischer Entwicklung.
  • Landesfachstelle für Barrierefreiheit Sachsen-Anhalt: Informationen zum Bedarf und zu den Anforderungen an barrierefreien Wohnraum.