Der Wohnungsmarkt in Ostdeutschlands Großstädten verändert sich grundlegend. Während viele Städte über Jahrzehnte mit Abwanderung und leer stehenden Wohnungen kämpften, wachsen heute Leipzig, Potsdam, Dresden und zahlreiche weitere Oberzentren. Gleichzeitig geht der Leerstand zurück, der Neubau schwächelt und modernisierte Wohnungen werden knapper. Die Folge: Wer heute umzieht oder eine Neubauwohnung sucht, muss deutlich mehr bezahlen als noch vor zehn Jahren.
Ostdeutsche Städte sind günstiger – aber nicht mehr billig
Im Vergleich zu München, Hamburg oder Frankfurt am Main liegen die Mieten in vielen ostdeutschen Städten weiterhin niedriger.
Das darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass Neuvertrags- und Erstbezugsmieten kräftig gestiegen sind. Der aktuelle Immobilienmarktbericht der DZ HYP untersucht Berlin sowie Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin. Danach erreichte die durchschnittliche Erstbezugsmiete dieser ostdeutschen Oberzentren im Jahr 2024 rund 12,60 Euro je Quadratmeter. Innerhalb von zehn Jahren entspricht das einem Anstieg von fast 60 Prozent.
Bei Wiedervermietungen lag der Durchschnitt der untersuchten ostdeutschen Oberzentren bei etwa 8,80 Euro je Quadratmeter. Auch hier betrug der Anstieg binnen zehn Jahren etwas mehr als 40 Prozent.
Entscheidend ist der Unterschied zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Langjährige Mieter zahlen teilweise noch vergleichsweise niedrige Beträge. Wer seine Wohnung wechseln muss, trifft dagegen auf das aktuelle und wesentlich höhere Preisniveau.
Berlin und Potsdam bleiben die teuersten Standorte
Am oberen Ende des ostdeutschen Wohnungsmarktes stehen Berlin und Potsdam.
Für Berliner Neubauwohnungen nennt der Marktbericht für 2024 eine durchschnittliche Erstbezugsmiete von rund 19,70 Euro je Quadratmeter. Bei Wiedervermietungen wurden durchschnittlich etwa 13,30 Euro verlangt. Die Erstbezugsmieten lagen damit sogar über dem Durchschnitt der sieben größten deutschen Immobilienstandorte.
In Potsdam erreichte die Erstbezugsmiete rund 17,50 Euro je Quadratmeter. Bei einer Wiedervermietung wurden durchschnittlich etwa 13,20 Euro fällig. Innerhalb von zehn Jahren stiegen die Potsdamer Erstbezugsmieten um fast 70 Prozent.
Die brandenburgische Landeshauptstadt wird dabei stark vom angespannten Berliner Wohnungsmarkt beeinflusst. Menschen, die in Berlin keine Wohnung finden oder sich die dortigen Preise nicht leisten können, weichen ins Umland aus. Dadurch steigt der Druck auch in Potsdam und weiteren Orten des Berliner Speckgürtels.
Leipzig ist außerhalb der Hauptstadtregion besonders teuer
Leipzig galt lange als Großstadt mit niedrigen Lebenshaltungskosten und einem großen Angebot an Altbauwohnungen.
Diese Zeiten gehen zunehmend zu Ende. Leipzig ist nach dem Bericht – abgesehen von Berlin und Potsdam – inzwischen der teuerste der untersuchten ostdeutschen Wohnungsmärkte.
Die durchschnittliche Erstbezugsmiete erreichte 2024 rund 13,20 Euro je Quadratmeter. Bei Wiedervermietungen waren etwa 9,40 Euro fällig. Seit 2014 stiegen die Erstbezugsmieten um knapp 55 Prozent, die Wiedervermietungsmieten sogar um mehr als 60 Prozent.
Ein wesentlicher Grund ist das starke Bevölkerungswachstum. Leipzig gewann zwischen 2011 und 2024 mehr als 20 Prozent Einwohner hinzu. Gleichzeitig sank der marktaktive Leerstand von etwa sechs Prozent im Jahr 2014 auf ungefähr ein Prozent 2023.
In beliebten Gründerzeitvierteln ist das Angebot besonders knapp. Etwas leichter lassen sich Wohnungen noch in Großwohnsiedlungen wie Grünau oder Paunsdorf finden. Doch auch dort ziehen die Preise an.
Dresden wächst moderater – die Mieten steigen trotzdem
Auch Dresden ist von steigenden Mieten betroffen.
Die durchschnittliche Erstbezugsmiete lag 2024 bei rund 12,20 Euro je Quadratmeter. Für wiedervermietete Wohnungen wurden durchschnittlich etwa neun Euro verlangt. Innerhalb von zehn Jahren stiegen die Erstbezugsmieten um knapp 40 Prozent.
Die sächsische Landeshauptstadt profitiert von wirtschaftlichen Investitionen, einer stabilen Bevölkerungsentwicklung sowie Arbeitsplätzen in Forschung, Verwaltung und Halbleiterindustrie.
Gleichzeitig reicht der Neubau nicht aus, um in allen Segmenten genügend Wohnungen bereitzustellen. Besonders gesucht sind bezahlbare Wohnungen für Familien, ältere Menschen und Haushalte mit mittleren Einkommen.
Große Neubaugebiete können den Markt langfristig entlasten. Ihre Planung und Umsetzung dauern jedoch häufig viele Jahre. Steigende Baukosten, hohe Zinsen und umfangreiche Genehmigungsverfahren erschweren die Realisierung.
Rostock profitiert von Ostsee, Universität und Arbeitsplätzen
Rostock gehört ebenfalls zu den teureren ostdeutschen Oberzentren.
Die durchschnittliche Erstbezugsmiete lag 2024 bei etwa 13 Euro je Quadratmeter. Damit befindet sich die Hansestadt ungefähr auf dem Leipziger Niveau. Bei Wiedervermietungen wurden laut Vergleich Werte um zehn Euro erreicht.
Der Wohnungsleerstand ging innerhalb eines Jahrzehnts deutlich zurück und lag zuletzt nur noch bei ungefähr drei Prozent. Die Stadt profitiert von Universität, Hafenwirtschaft, Tourismus und ihrer Lage an der Ostsee.
Für Einwohner hat diese Attraktivität eine Kehrseite. Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze und touristische Nachfrage können den Markt zusätzlich verengen. Besonders kleinere Wohnungen und zentral gelegene Angebote sind stark umkämpft.
Erfurt erreicht bei Neubauten mehr als zwölf Euro
Auch Thüringens Landeshauptstadt ist längst kein besonders günstiger Wohnstandort mehr.
Für 2024 nennt der Bericht eine durchschnittliche Erstbezugsmiete von 12,20 Euro je Quadratmeter. Wiedervermietete Wohnungen kosteten durchschnittlich etwa 8,50 Euro. Innerhalb eines Jahrzehnts verteuerten sich Neubauwohnungen um etwas mehr als 40 Prozent.
Erfurt wächst als Verwaltungs-, Hochschul- und Verkehrszentrum. Der ICE-Knoten stärkt die Verbindung zu Leipzig, Berlin, Frankfurt und München.
Gleichzeitig sank die Zahl der genehmigten Wohnungen zuletzt deutlich. Dadurch dürfte sich der ohnehin nur mäßige Wohnungsbau zunächst weiter abschwächen. Ein großes Entwicklungsgebiet ist die Äußere Oststadt, in der langfristig rund 2.000 Wohnungen entstehen sollen.
Halle und Magdeburg holen beim Mietniveau auf
Halle und Magdeburg liegen weiterhin unter den Preisen von Leipzig, Dresden oder Rostock.
Das bedeutet jedoch nicht, dass der Markt dort entspannt bleibt. In Halle betrug die Erstbezugsmiete 2024 ungefähr zwölf Euro je Quadratmeter, während Wiedervermietungen bei rund 7,50 Euro lagen. In Magdeburg wurden für Erstbezüge etwas mehr als elf Euro und bei Wiedervermietungen etwa sieben Euro verlangt.
Besonders bei Neubauwohnungen haben die Preise innerhalb von zehn Jahren kräftig zugelegt. Halle gehört laut Marktvergleich sogar zu den Städten mit einer besonders starken langfristigen Steigerung bei Erstbezugsmieten.
Gleichzeitig bestehen innerhalb der Städte große Unterschiede. In manchen Plattenbaugebieten sind Wohnungen noch vergleichsweise gut verfügbar. Moderne, energieeffiziente oder innenstadtnahe Wohnungen bleiben dagegen knapp.
Chemnitz bleibt günstigster untersuchter Standort
Chemnitz weist unter den untersuchten Großstädten weiterhin das niedrigste Mietniveau auf.
Bei einer Wiedervermietung wurden 2024 durchschnittlich rund 6,40 Euro je Quadratmeter verlangt. Die Erstbezugsmiete lag bei etwa 10,10 Euro.
Doch auch in Chemnitz verteuerten sich neue Wohnungen stark. Die Erstbezugsmiete stieg innerhalb von zehn Jahren um rund 80 Prozent. Ursache ist nicht ein genereller Wohnungsmangel, sondern vor allem das geringe Angebot an neu gebauten, modernen Wohnungen.
Der Chemnitzer Markt zeigt damit die Spaltung vieler ostdeutscher Städte: In einzelnen Großwohnsiedlungen gibt es Leerstand, während sanierte Altbauwohnungen und moderne Neubauten stark nachgefragt werden.
Schwerin hat Leerstand – aber nicht überall passende Wohnungen
Schwerin weist im Städtevergleich einen relativ hohen Wohnungsleerstand auf.
Dieser konzentriert sich jedoch auf bestimmte Stadtteile und Gebäudetypen, besonders auf große Wohnsiedlungen. Gleichzeitig kann das Angebot an modernen, barrierearmen und zentral gelegenen Wohnungen knapp sein.
Das macht deutlich, dass eine hohe statistische Leerstandsquote nicht automatisch bedeutet, dass Wohnungssuchende leicht eine passende Wohnung finden.
Eine ältere Person benötigt möglicherweise einen Aufzug und einen barrierearmen Zugang. Eine Familie sucht mehrere Zimmer und eine gute Verkehrsanbindung. Ein Berufspendler möchte nahe dem Bahnhof wohnen. Leer stehende Wohnungen entsprechen diesen Anforderungen nicht zwangsläufig.
Sinkender Leerstand erhöht den Druck
Die wichtigste Veränderung besteht im Rückgang leer stehender Wohnungen.
Leipzig reduzierte seinen marktaktiven Leerstand besonders stark. Aber auch Dresden, Erfurt, Rostock und weitere Städte verzeichneten deutliche Rückgänge. Nur in Halle, Schwerin und Chemnitz liegen die Quoten weiterhin auf einem höheren Niveau.
Leerstand ist für Städte grundsätzlich kein Ziel. Ein zu großer Wohnungsüberhang belastet Eigentümer und Stadtteile.
Ein kleiner Bestand frei verfügbarer Wohnungen ist jedoch notwendig, damit Menschen umziehen können und der Markt nicht vollständig blockiert wird. Sinkt die Quote zu stark, haben Vermieter mehr Auswahl unter Bewerbern und können höhere Preise durchsetzen.
Der Neubau dürfte weiter zurückgehen
Während die Nachfrage wächst, schwächt sich der Wohnungsbau ab.
Die Zahl genehmigter Wohnungen ist in Berlin und den untersuchten ostdeutschen Oberzentren zuletzt deutlich gefallen. Da zwischen Genehmigung und Fertigstellung häufig mehrere Jahre liegen, wird dieser Rückgang erst nach und nach auf dem Markt sichtbar.
Hohe Baukosten, gestiegene Kreditzinsen, teure Grundstücke und technische Anforderungen machen Projekte schwieriger.
Besonders problematisch ist der Bau günstiger Mietwohnungen. Bei hohen Herstellungskosten können private Investoren Neubauten häufig nur mit vergleichsweise hohen Mieten wirtschaftlich betreiben.
Moderne Wohnungen werden besonders knapp
Die DZ HYP erwartet, dass vor allem moderne Wohnungen knapp bleiben und sich überdurchschnittlich verteuern könnten.
Bestandsmieten spiegeln noch teilweise die früheren hohen Leerstände und langlaufende Mietverträge wider. Die heutige Marktlage zeigt sich dagegen in den Neuvertragsmieten: wachsende Einwohnerzahlen, sinkender Leerstand und wenig Neubau führen zu kräftigen Steigerungen.
Das betrifft besonders sanierte Wohnungen, Neubauten, barrierearme Angebote und energieeffiziente Gebäude.
Die Folge ist eine zunehmende Teilung des Marktes. Langjährige Mieter bleiben teilweise geschützt. Umziehende Haushalte müssen dagegen erheblich höhere Kosten tragen.
Niedrigere Einkommen verschärfen das Problem
Die Mieten liegen in Ostdeutschland vielerorts noch unter dem westdeutschen Großstadtniveau.
Auch die Einkommen und die Kaufkraft sind jedoch häufig niedriger. Unter den untersuchten Städten erreicht lediglich Potsdam eine Kaufkraft oberhalb des deutschen Durchschnitts. In Halle liegt der Wert besonders niedrig, auch Leipzig, Magdeburg und Chemnitz bleiben deutlich darunter.
Eine Miete von zehn Euro je Quadratmeter kann für einen Haushalt in München anders zu bewerten sein als für eine Familie in Halle oder Magdeburg.
Entscheidend ist nicht allein der Quadratmeterpreis, sondern der Anteil des Einkommens, der für Wohnen, Nebenkosten und Energie ausgegeben werden muss.
Deutschland ist zudem das Land mit dem höchsten Mieteranteil in der Europäischen Union. Im Jahr 2025 lebten 52,8 Prozent der Bevölkerung zur Miete.
Kleine Wohnungen sind besonders teuer
Kleine Wohnungen weisen häufig einen höheren Quadratmeterpreis auf als größere.
Nach Daten des Statistischen Bundesamtes zahlten Haushalte in Wohnungen unter 60 Quadratmetern bereits im Zensusjahr 2022 im Durchschnitt deutlich mehr je Quadratmeter als Haushalte in größeren Wohnungen.
Das trifft Singles, Auszubildende, Studierende, Rentner und Menschen nach einer Trennung besonders stark.
Gerade diese Gruppen verfügen häufig über geringere Einkommen. Eine kleine Wohnung ist deshalb nicht automatisch eine günstige Wohnung.
Umziehen wird zum finanziellen Risiko
Für langjährige Mieter kann ein Wohnungswechsel inzwischen erhebliche Mehrkosten verursachen.
Das betrifft Familien, die ein zusätzliches Zimmer benötigen, ältere Menschen, die eine barrierearme Wohnung suchen, oder Beschäftigte, die aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen.
Die Differenz zwischen einer älteren Bestandsmiete und einer aktuellen Neuvertragsmiete kann mehrere Hundert Euro im Monat betragen.
Dadurch bleiben Menschen teilweise in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen. Große Wohnungen werden von kleinen Haushalten gehalten, während Familien keine passenden Angebote finden.
Mietpreisbremse löst das Neubauproblem nicht
Politisch wird häufig über Mietpreisbremse, Mietendeckel und stärkere Kontrollen diskutiert.
Solche Instrumente können einzelne Mieter schützen. Sie schaffen jedoch keine zusätzlichen Wohnungen.
Notwendig sind schnellere Genehmigungen, verlässliche Förderprogramme, mehr kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsbau sowie die Nutzung brachliegender Grundstücke.
Gleichzeitig müssen bestehende Wohnungen modernisiert werden, ohne dass Sanierungskosten die Mieter überfordern.
Leer stehende Wohnungen passen häufig nicht zur Nachfrage
Ostdeutschland besitzt weiterhin Städte und Stadtteile mit nennenswertem Leerstand.
Das Angebot befindet sich jedoch häufig nicht dort, wo Arbeitsplätze, Hochschulen und soziale Infrastruktur wachsen. Auch Zustand, Größe und Ausstattung entsprechen nicht immer der Nachfrage.
Es reicht deshalb nicht, auf eine Gesamtzahl leer stehender Wohnungen zu verweisen. Entscheidend ist, ob diese Wohnungen bewohnbar, bezahlbar und verkehrlich gut erreichbar sind.
Eine stärkere regionale Entwicklung könnte langfristig helfen, den Druck auf einzelne Großstädte zu reduzieren. Dafür müssten kleinere Städte jedoch gute Arbeitsplätze, Schulen, medizinische Versorgung und zuverlässige Verkehrsverbindungen bieten.
Ostdeutsche Großstädte verlieren ihren Preisvorteil
Berlin und Potsdam haben ihren früheren Preisvorteil bereits weitgehend verloren.
Leipzig, Dresden, Rostock und Erfurt folgen. Halle, Magdeburg, Schwerin und Chemnitz bleiben günstiger, zeigen bei neuen und modernisierten Wohnungen aber ebenfalls deutliche Steigerungen.
Der Marktbericht kommt zu einer klaren Prognose: Die kräftige Entwicklung der Neuvertragsmieten dürfte sich fortsetzen, weil der Neubau voraussichtlich zu schwach bleibt.
Für viele Haushalte wird Wohnen damit auch im Osten zu einer der wichtigsten sozialen und wirtschaftlichen Fragen.
Quellen
- DZ HYP: „Immobilienmarkt Ostdeutschland 2025 | 2026“, veröffentlicht 2026.
- Bulwiengesa: Daten zu Erstbezugs- und Wiedervermietungsmieten in ostdeutschen Oberzentren bis 2024.
- CBRE und Empirica: Leerstandsindex für deutsche Wohnungsmärkte.
- Statistisches Bundesamt: Angaben zu Mietverhältnissen, Wohnungsgrößen und Mietbelastungen.
- Ostdeutsche Zeitung: redaktionelle Auswertung und Einordnung der veröffentlichten Marktdaten, durchgeführt am 1. August 2026.
