Wenn Berlin am Sonntag, 20. September 2026, ein neues Abgeordnetenhaus wählt, steht neben vielen anderen Fragen ein Thema im Mittelpunkt des Alltags vieler Einwohner: Wohnen.

Der Wahltermin ist seit Juni 2025 festgelegt. Gewählt werden sowohl das 20. Abgeordnetenhaus als auch die Bezirksverordnetenversammlungen der zwölf Bezirke.

Und während in vielen ländlichen Regionen Ostdeutschlands über schrumpfende Einwohnerzahlen, Leerstand und die Zukunft kleiner Orte diskutiert wird, steht Berlin vor einem beinahe entgegengesetzten Problem.

Es fehlen Wohnungen.

Berlin braucht 211.000 zusätzliche Wohnungen

Wie groß die Herausforderung ist, hat der Berliner Senat im Juni noch einmal neu berechnet.

Nach dem aktualisierten Stadtentwicklungsplan Wohnen werden zwischen 2026 und 2040 insgesamt 211.000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Davon entfallen 138.000 auf den sogenannten Entlastungsbedarf des bereits angespannten Wohnungsmarktes. Weitere 73.000 Wohnungen werden aufgrund der erwarteten Bevölkerungsentwicklung benötigt.

Die bislang identifizierten Flächen bieten nach Senatsangaben theoretisch Potenzial für rund 213.000 Wohnungen.

Auf dem Papier passt das beinahe genau.

In der Realität bedeutet eine vorhandene Fläche jedoch noch lange keine bezugsfertige Wohnung.

Planungsrecht, Genehmigungen, Baukosten, Zinsen, Infrastruktur, Bürgerproteste und die Frage, welcher Anteil der Wohnungen tatsächlich bezahlbar sein wird, entscheiden darüber, wie viel von diesem Potenzial tatsächlich genutzt werden kann.

Wohnungen wurden gebaut – der Bedarf bleibt

Zwischen 2022 und 2025 wurden nach Angaben des Berliner Senats rund 60.000 Wohnungen fertiggestellt. Dennoch reicht das Angebot nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Der Wohnraumbedarfsbericht des Landes stellt ebenfalls fest, dass das vorhandene Angebot insbesondere für Haushalte mit niedrigen Einkommen und Menschen mit besonderem Wohnbedarf nicht genügt.

Damit entsteht eines der größten politischen Spannungsfelder der Hauptstadt.

Berlin braucht mehr Wohnungen.

Gleichzeitig sollen bestehende Quartiere nicht beliebig verdichtet, Grünflächen geschützt und neue Wohnungen für normale Einkommen bezahlbar bleiben.

Diese Ziele lassen sich nicht immer gleichzeitig verwirklichen.

Die Mietfrage reicht weit in die Mittelschicht

Reuters berichtet unmittelbar vor der Wahl, dass die Berliner Mieten seit 2014 stark gestiegen sind und sich in Teilen des Marktes annähernd verdoppelt haben. Die internationale Nachrichtenagentur bezeichnet die Wohnungsfrage deshalb als eines der zentralen Themen der Wahl.

Dabei betrifft die Entwicklung längst nicht nur Menschen mit sehr niedrigen Einkommen.

Eine Familie, die eine größere Wohnung benötigt, ein Beschäftigter, der für einen neuen Arbeitsplatz nach Berlin zieht, oder ein älteres Paar, das sich verkleinern möchte, trifft auf denselben Engpass: Eine passende Wohnung muss überhaupt erst verfügbar sein.

Das macht einen angespannten Wohnungsmarkt besonders problematisch.

Wer kaum Alternativen findet, kann einer hohen Miete nicht einfach dadurch ausweichen, dass er einige Straßen weiter sucht.

Berlin kontrolliert inzwischen auch Wohnungsangebote

Wie stark das Thema die Verwaltung beschäftigt, zeigt ein weiteres Instrument.

Berlin wertet inzwischen automatisiert öffentlich zugängliche Wohnungsanzeigen aus. Beim sogenannten Mietenscan wurden allein im Juni 7.757 Inserate erfasst und auf mögliche Überschreitungen der geltenden Mietregeln geprüft.

Dabei gilt in Berlin die Mietpreisbremse. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.

Der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2026 bildet hierfür eine zentrale Grundlage.

Doch auch strengere Kontrollen lösen das Mengenproblem nicht.

Mieterschutz kann verhindern, dass bestehende Knappheit unbegrenzt ausgenutzt wird. Zusätzlichen Wohnraum schafft er allein nicht.

Tempelhofer Feld steht für den Grundkonflikt

Kaum ein Ort verkörpert die Berliner Auseinandersetzung so sichtbar wie das Tempelhofer Feld.

Die riesige Freifläche des ehemaligen Flughafens ist gleichzeitig Erholungsraum, Symbol der Stadtentwicklung und potenzielle Reserve in einer Stadt mit Wohnungsmangel.

Ob und in welchem Umfang an den Rändern gebaut werden sollte, gehört deshalb zu den umstrittenen Fragen des Wahlkampfes. Reuters beschreibt unterschiedliche Positionen der Parteien zu einer möglichen Bebauung.

Der Konflikt lässt sich allerdings nicht allein auf dieses Gelände reduzieren.

Überall in Berlin stellt sich dieselbe Grundfrage:

Wo darf eine wachsende Stadt dichter werden?

Neue Wohnungen benötigen Straßen, Schulen, Kitas, Nahverkehr, Grünflächen und soziale Infrastruktur. Wer 10.000 Wohnungen plant, plant deshalb nicht nur Häuser – sondern einen neuen Teil der Stadt.

Der bemerkenswerte Gegensatz zum übrigen Osten

Gerade aus ostdeutscher Perspektive zeigt Berlin einen bemerkenswerten Gegensatz.

In Teilen Mecklenburg-Vorpommerns, Brandenburgs, Sachsens, Sachsen-Anhalts und Thüringens kämpfen kleinere Orte seit Jahrzehnten mit Bevölkerungsverlusten oder Alterung.

Berlin wächst.

Auf der einen Seite stehen Regionen, die um Einwohner, Ärzte, Schulen und wirtschaftliche Strukturen ringen. Auf der anderen Seite steht eine Metropole, die für ihre Einwohner nicht schnell genug Wohnungen bauen kann.

Dieser Gegensatz wirft eine weitergehende Frage auf: Muss wirtschaftliches und demografisches Wachstum in Ostdeutschland weiterhin so stark auf Berlin und wenige weitere Zentren konzentriert bleiben?

Bessere Bahnverbindungen, schnellere Pendelstrecken, digitale Infrastruktur und attraktive Arbeitsplätze könnten das Berliner Umland und andere ostdeutsche Städte stärker einbeziehen.

Eine einfache Lösung ist das nicht. Doch Wohnungs-, Verkehrs- und Regionalpolitik hängen längst miteinander zusammen.

Nach Sonntag bleibt die Rechnung dieselbe

Welche politische Mehrheit nach der Wahl entsteht, entscheidet sich am Sonntag.

Die grundlegenden Zahlen verändern sich dadurch nicht.

Berlin benötigt bis 2040 nach der aktuellen Bedarfsberechnung 211.000 zusätzliche Wohnungen. Die dafür identifizierten Flächen reichen rechnerisch knapp aus.

Damit wird die eigentliche Herausforderung erst nach der Wahl beginnen: aus Planungen tatsächlich Wohnungen entstehen zu lassen – und gleichzeitig darüber zu entscheiden, wie dicht, wie teuer und wie sozial ausgewogen Berlin in Zukunft wachsen soll.

Für viele Berliner dürfte sich der Erfolg der nächsten Landespolitik deshalb an einer sehr einfachen Frage messen lassen:

Kann ich in dieser Stadt noch eine Wohnung finden, die zu meinem Leben und meinem Einkommen passt?