Wer ein Haus verkauft, muss bekannte Mängel unter bestimmten Voraussetzungen offenlegen. Doch wie sieht es aus, wenn ein Schaden bereits beseitigt wurde – und der Verkäufer die Reparatur selbst durchgeführt hat? Mit dieser Frage beschäftigt sich am Freitag, 23. Oktober 2026, der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Das Verfahren könnte wichtige Auswirkungen auf private Immobiliengeschäfte haben. Im Mittelpunkt steht die Grenze zwischen zulässigem Haftungsausschluss und der Pflicht, Käufer über frühere Mängel zu informieren.

Bundesgerichtshof verhandelt über Reparatur in Eigenleistung

Das Verfahren trägt das Aktenzeichen V ZR 3/26.

Ausgangspunkt ist der Verkauf eines Hausgrundstücks im Jahr 2019.

Die Käufer erwarben die Immobilie mit notariellem Vertrag vom 20. August 2019. Wie bei vielen gebrauchten Immobilien war dabei ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel vereinbart worden.

Der Streit betrifft einen Mangel, den der Verkäufer vor dem Verkauf selbst beseitigt hatte.

Die zentrale rechtliche Frage lautet, ob ein Verkäufer ungefragt darauf hinweisen muss, dass die Reparatur nicht von einer Fachfirma, sondern in Eigenleistung durchgeführt wurde.

Dabei ist insbesondere von Bedeutung, ob es Anhaltspunkte dafür gab, dass die Reparatur möglicherweise nicht dauerhaft erfolgreich war.

Was müssen Verkäufer über frühere Schäden sagen?

Beim Verkauf gebrauchter Häuser vereinbaren die Vertragsparteien häufig einen weitgehenden Ausschluss der Sachmängelhaftung.

Dadurch soll verhindert werden, dass der Verkäufer für jede nachträglich entdeckte Abnutzung oder jeden Defekt verantwortlich gemacht werden kann.

Allerdings gelten Grenzen.

Nach Paragraf 444 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann sich ein Verkäufer nicht auf einen solchen Haftungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Das bedeutet, dass bestimmte bekannte Umstände nicht bewusst zurückgehalten werden dürfen, wenn sie für die Kaufentscheidung erheblich sind.

Nicht jede frühere Reparatur muss jedoch automatisch einen aufklärungspflichtigen Mangel darstellen.

Genau an dieser Stelle setzt das Verfahren vor dem Bundesgerichtshof an.

Vorinstanz sah keine ausreichenden Gründe für eine Aufklärungspflicht

Das Oberlandesgericht Celle hatte sich bereits mit dem Streit beschäftigt.

Es verneinte eine allgemeine Verpflichtung des Verkäufers, ungefragt darüber zu informieren, dass eine Mangelbeseitigung in Eigenleistung vorgenommen worden war.

Dabei spielte eine Rolle, dass nach Auffassung des Gerichts keine ausreichenden Anhaltspunkte für einen Fehlschlag der Reparatur bestanden.

Die Käufer wollten diese rechtliche Bewertung nicht akzeptieren.

Deshalb beschäftigt sich nun der Bundesgerichtshof mit dem Verfahren.

Die Karlsruher Richter müssen prüfen, ob das Berufungsgericht die Anforderungen an die Aufklärungspflicht richtig beurteilt hat.

Besonders relevant für ältere Immobilien

Der Rechtsstreit betrifft eine Situation, die beim Kauf gebrauchter Häuser häufig vorkommt.

Viele Eigentümer erledigen im Laufe der Jahre kleinere und größere Reparaturen selbst.

Dazu gehören beispielsweise Arbeiten an Wänden, Böden, Dächern oder technischen Anlagen.

Nicht jede dieser Maßnahmen wird von einem Fachbetrieb dokumentiert.

Für spätere Käufer kann es jedoch von Bedeutung sein, ob ein früherer Schaden fachgerecht behoben wurde und ob Unterlagen über die Arbeiten vorhanden sind.

Allerdings lässt sich aus einer Reparatur in Eigenleistung allein nicht ableiten, dass sie mangelhaft ausgeführt wurde.

Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls.

Welche Folgen könnte die Entscheidung haben?

Sollte der Bundesgerichtshof strengere Anforderungen an die Aufklärung über selbst durchgeführte Reparaturen stellen, könnten Verkäufer künftig stärker darauf achten müssen, frühere Schäden und deren Beseitigung zu dokumentieren.

Bestätigt das Gericht dagegen die Auffassung der Vorinstanz, könnte dies die bisherige Unterscheidung zwischen erfolgreich behobenen Mängeln und weiterhin offenbarungspflichtigen Umständen präzisieren.

Für Käufer bleibt unabhängig vom Ausgang des Verfahrens wichtig, den Zustand einer Immobilie vor dem Erwerb möglichst genau zu prüfen.

Bei größeren baulichen Veränderungen oder erkennbaren Schadensspuren können Fragen nach früheren Reparaturen und entsprechenden Nachweisen sinnvoll sein.

Verhandlung am 23. Oktober

Der Bundesgerichtshof beschäftigt sich am Freitag mit der rechtlichen Bewertung des Falls.

Ob unmittelbar ein Urteil verkündet wird oder die Richter zunächst beraten und einen späteren Verkündungstermin festlegen, ist noch offen.

Bis zu einer abschließenden Entscheidung bleibt die Frage im konkreten Verfahren ungeklärt.

Der Fall zeigt, wie bedeutsam die genaue Abgrenzung zwischen einem bekannten Mangel, einer erfolgreichen Reparatur und einer möglichen Täuschung beim Immobilienkauf sein kann.